2017国考申论备考：政策正在改变市场对于未来楼市走向预期

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　　2017国家公务员考试申论备考：政策正在改变市场对于未来楼市走向预期

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至17日，全国主要54城市合计签约商品房住宅130944套，而9月同期签约为137483套。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，因为网签数据的滞后效应，尽管这些数据尚不能完全反映当下楼市的真实数据。但从10月份成交结构来看，市场已经开始出现变化。

　　首先是一二线城市开始降温，从城市影响看，一线城市北京、上海的成交量环比上月同期分别下调了42%与16%。另外苏州、济南、长沙等城市的成交量也出现了环比下调。张大伟表示，“整体来看，二线城市成交开始降温。上周二线城市合计签约商品房住宅3.36万套，连续两周低于4万套。升级的二线城市限购、限贷政策开始影响市场成交”。

　　此外，从实际签约看，受到新政直接影响的22个城市，10月份前半月成交量出现了明显下调，实际跌幅达到了30%-40%左右。预计这一成交量将在10月下旬逐渐开始反映到签约数据上。一二线城市整体市场，即使在部分城市出现抢政策末班车的刺激效应下，截至16日，实际签约数据也下调了25%-30%。张大伟说，“如果剔除政策末班车影响，市场成交量在最近一周下调幅度在35%左右”。

　　其次，在价格方面，此前一路上涨的现象正在遏止。中原地产的数据显示，从市场成交价格看，北京、深圳、合肥、苏州、南京等地前期出现的价格明显虚高的二手房房源，正在大幅降价到市场正常水平。

　　以北京市场为例，亚豪机构的统计数据显示，截至16日，10月份以来北京市场仅有7个项目入市销售，而上月同期的入市项目个数则多达14个。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，新政之后，首付提升使得大量项目面临重新筛选意向客户，因此不得不推迟入市;另外新政当中“限制涨价”的条款也使得近期新增预售骤减，进入10月份之后，截至16日北京住宅市场仅有1个别墅项目取得预售许可证，新增预售量65套，仅相当于上月同期的2%。“受到主动与被动两方面的影响，新政之后北京住宅市场供应急剧减小，预计10月入市量或创近期新低，而这一趋势也将延续至年底”。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，这轮全国楼市调控中，北京的政策可谓非常严厉。市场需求受限的情况下，新房市场、二手房市场自然都显现出了降温趋势。

　　胡景晖认为，有了政策的强力调控，市场接下来肯定会进入一个调整的窗口期，购房者会逐渐趋于冷静，市场不复之前的疯狂。而失去需求的支撑，市场的交易量很难继续维持高位，价格的上涨推力也会减小。因此，进入四季度后，无论新房还是二手房，交易量无疑都将下滑，房价涨幅也将逐步缩小，并逐步企稳。

　　张大伟分析表示，由于这一轮调控政策原则是一城一策，所以各城市力度不一，部分城市力度太大，这也给很多政策力度不大的城市带来压力，预期这些城市很可能会继续加码打补丁。整体看，这一轮政策的力度非常大，市场将告别明显上涨。

　　他进一步表示，“本轮政策将快速抑制房价过快上涨，未来房价的下调现象很可能会蔓延到很多城市”。过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础下，调控政策也开始了明显的分化。这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策。

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（编辑：南京华图）